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第一太平戴維斯房企發展與境外融資密不可分
針對境外資本更關註商業地產的說法，黃國鈞稱，隻能說隨著中國政府對樓市出臺調控政策，境外資金對中國房地產市場房屋信貸是什麼缺錢急用哪裡汽車貸款的看法在逐漸改變而已。
房企的融資選擇
黃國鈞舉例稱，例如2012年發行的就是12%、13%或者以上的債券，三峽區房貸試算然後再把這些錢運回來，既享受瞭人民幣升值的好處，而且債券的期限通常可以達到3到5年。
據黃國鈞介紹，目前房企除銀行貸款外，可通過信托方式融資，但信托融資成本比銀行貸款要高很多。以銀行基準利率為主，有時候6.5%左右，上浮大概20%到50%。但是，就算上浮這麼多也比信托要便宜。
"那些一直局限在A股的房企，現在都沖出去買香港的上市平臺，我覺得也可能受國內銀根經常不定期的約束，雖然有A股平臺，但是基本上沒有用"。
不過，黃國鈞指出，去境外融資也有一些前提條件，即要在境外有上市平臺，或者有海外主體，或者和境外的銀團合作，才能和境外基金做交易。如果沒有境外的主體，境外的銀行不會直接貸款給境內項目，企業的資產在境內也沒有境外主體。
境外融資與商業發展
此外，黃國鈞還透露，現在國內也有保險資金，因此險資也是主要的融資渠道。因為允許保險機構10%的保費收入可以投到房地產，但是他們主要以委托理財的形式發；同時，合作開發也是企業一個很好的融資方式。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-05/08584113802.shtml
因為基金的資金來源是一期一期募集的，不是說我有瞭項目再募集，他通常是募集瞭一筆資金後再找項目，比如說他先募集瞭3億美元或者10億美元。
在就內地開發商融資問題展開的訪問中，第一太平戴維斯估值及專業顧問服務部董事黃國鈞介紹，目前，房企通過銀行貸款融資是比較主要的一個類別，雖然此種融資方式備受青睞，但同時也受到監管層面的頗多限制，因此想獲得也並非易事。
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之後，就用6%募集的錢，比如說6億美元，用這些錢還掉之前的債務，成本又節省瞭一半。另外，又把2016年到期的債務延長到2018年，這樣資金的靈活度又大瞭很多，資金成本又低瞭很多，這是一個方式。"
內容來自sina新聞
作為資金密集型行業，房地產業的發展一直都以資金開路，而在市場不景氣的當下，房企擁有一條更廣闊的融資渠道則顯得尤為重要。
提到商業地產的發展，就不得不提到眼下各大房企效仿凱德的商業運作模式，即將商業打包上市做reits。
"舉個例子，我們合作的海岸投資，他是美國和廣州這邊合作的，他們現在在募集地產投資基金，加上前兩期就達到10億的金額；還有機會資本，這個是和摩根斯坦利買李嘉城廣州的西城都薈的。他們這種是募集瞭一筆錢，再去找項目投。他們的對象比較指定，不像信托一樣向全社會募集，你有100萬就可以投"。
不過，信托相對要求的條件沒有銀行那麼嚴謹，通常100萬起價就可以買信托，而且回報率比銀行存款利率高。
但私募基金是找特定的客戶，"比如說你是1億身價以上的人我才找你，也就是說私募基金的受眾相對局限一些，但是他們募集的資金不小，而且更大。但是關鍵是，那些資金要等待比較長的時間才能取得回報"。
所以，在該背景下房企通過信托、私募基金向市場融資也成瞭越來越多企業的選擇，尤其是通過境外市場去做融資。
黃國鈞表示，基於A股融資受限原因，讓國內開發商多瞭一些思考，即去H股尋求上市平臺。
"為什麼民企在境外上市以後，像碧桂園、雅居樂發展這麼快，這跟境外融資平臺有很大的關系，境外的融資平臺作用還是很大的"。
"為什麼民企在境外上市以後，像碧桂園、雅居樂發展這麼快，這跟境外融資平臺有很大的關系，境外的融資平臺作用還是很大的"。
一方面是房企自主的選擇吸納資金，但另一方面，境外資金或也在針對企業的實力、企業所有的物業類型靈活的選擇投資對象，其中，商業地產或成為境外資金的關註對象。
除上述融資方式外，房企可通過發可轉換債，或者高息債融資。但這些要有上市平臺才能做，國內發債要監管和IP，但是境外的好處是市場接受就可以發。
"其實房地產商在2005年、2007年開始做商業項目，那個時候大傢的積累還不是很多。2007年營業額上百億的公司沒幾傢，這幾年建安成本沒有多大的改變，隻是說地價確實漲瞭很多而已。"
"如果我看好人民幣，我的回報就會更大一些，而且他也有提前還款的條件在裡面。比如說我2012年發的，我們有一些客戶他是12%的利率，2013年他發現這個資金稍微松動的時候可以收回資金。比如說佳兆業在2012年發的債券利率在12.5%左右，到2013年的時候他看到人民幣松動就馬上再發債，最後就變成瞭6%左右的利率。
黃國均介紹，目前國內不具備做reits的條件，因此去境外就成瞭最終的選擇。
"如果去境外做reits首先要搭建渠道，即境外需有一個上市平臺；同時，財務的效果達到已經在香港交易的reits裡面每年的平均回報，這個一般在5%-7%左右；另外，商業資產體量要做得夠大，原則上在香港做reits你的資產不應該低於40個億"。
同時，黃國均還表示，如果國內能放開做reits的門檻，讓更多具備條件的地產企業去做reits，能為各方帶來諸多好處。
"可參考境外的模式，將扣除盈利成本之後90%的盈利分派出去，這樣一來，一方面高額的分派利息能高過銀行存款，可挽留一部分資金不會流到境外去，也為國內投資者增加一條投資渠道；另一方面，reits這種輕資產運作模式漸漸成熟後，還可提升中國商業的營運水平"。
另據黃國鈞介紹，現在受電商的影響，國內商業地產可能有點供應過剩，需要時間去消化，租金有一定的壓力。但如果是一線城市的核心區域影響就會小一些；此外，商業還面臨同質化現象。
"我們有一些客戶會投物流，做倉庫、倉儲，這是電商的帶動。為什麼華南城被騰訊購買瞭，就是騰訊看重他的這一點能力"。
相對而言，基金的靈活性大一些，彼此間可以溝通交流，成功率也比較大；再者，基金可能回本時間更長一些，信托通常在一到三年左右，三年都比較少，基金可能需要更長時間。
同時，房企還可通過私募基金融資。信托與私募基金二者的區別在於具體的形式，信托通常都是公開募集的。
"銀行貸款的利率一般是在基準利率的基礎上上浮20%到50%，而信托是在10%到15%之間。但是有一些特別有優勢的企業，比如說萬科、保利這些一線龍頭地產商，或者帶有國資背景的，他們可以做到8%到9%的信托利率"。
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